1.Modelo urbano e histórico

Desde los años 80, A Coruña presenta una división socioespacial marcada:
- Centro histórico y Ensanche → clases medias-altas y procesos de rehabilitación.
- Barrios periféricos o satélites (Novo Mesoiro, Matogrande, Someso, Los Rosales, Ventorrillo, Adormideras) → creados en los 90-2000 bajo el mandato de Francisco Vázquez, con carencias de servicios, movilidad y cohesión urbana.
La expansión periférica se hizo a costa de abandonar el centro, lo que facilitó más tarde la gentrificación y el encarecimiento de la vivienda rehabilitada.

2.Estructura y dinámica del mercado

Oferta muy reducida de alquiler y exceso de vivienda vacía o en mal estado.
Se mantiene una preferencia cultural por la propiedad, pero la compra se volvió inalcanzable para gran parte de la población desde los 2000.
Los precios del alquiler subieron de manera constante entre 2014 y 2022, llegando a ser de los más altos de Galicia, especialmente en barrios céntricos como Papagayo o Monte Alto.

3.Gentrificación urbana y comercial

A Coruña ha vivido varias fases de gentrificación:
- Fase 1 (2000–2008): rehabilitación en Ciudad Vieja y Paseo del Parrote; transformación del mercado de la Plaza de Lugo con la entrada de marcas de lujo e Inditex; encarecimiento del centro.
- Fase 2 (2008–2015): crisis del ladrillo → precarización, pero también consolidación de la “ciudad creativa”, con llegada de población joven con mayor renta.
- Fase 3 (2015–actualidad): expansión de la gentrificación hacia Monte Alto, San Agustín y Curros Enríquez, ligada a rehabilitación y turismo urbano.

4.El “efecto Inditex”

Inditex no domina toda la economía urbana, pero tiene efectos indirectos claros:
- Simbolismo y atracción de talento: la empresa genera una imagen de prosperidad que influye en la percepción de la ciudad.
- Cambio en la demanda residencial: los trabajadores de Inditex son considerados inquilinos “ideales”, percibidos como solventes y estables, lo que margina al precariado local.
- Contribución indirecta a la gentrificación: zonas céntricas se adaptan al estilo de vida de esa “clase creativa” y a la economía del consumo cultural y turístico.
La autora y los expertos advierten que A Coruña depende en exceso del “monocultivo Inditex” (hasta un 45% de la productividad local), lo que supone un riesgo futuro.

5.Problemas estructurales

Escasez de vivienda pública y políticas de alquiler social.
Desigualdad territorial: distritos como Monte Alto y Torre concentran precios más altos; Los Mallos o Agra del Orzán muestran menor renta y envejecimiento poblacional.
Dependencia del sector inmobiliario y de la plusvalía del suelo en los presupuestos municipales.
Presión del turismo y auge de pisos turísticos, que agravan la exclusión residencial.

🧭 Conclusión general

El mercado inmobiliario coruñés combina tres tensiones:

Desequilibrio centro-periferia → abandono del centro seguido de gentrificación.
Influencia de Inditex → simbólica y material, reconfigura quién puede vivir y consumir en el centro.
Débil intervención pública → políticas de vivienda insuficientes para frenar exclusión o especulación.

En palabras de la tesis, A Coruña es hoy una “ciudad creativa gentrificada”, donde el acceso a la vivienda depende tanto de los ingresos como del tipo de empleo y de la identidad social del inquilino.

Bibliografía

Maravillosa tesis doctoral de 400 y pico páginas de Julia Nogueira Dominguez https://ruc.udc.es/entities/publication/8a8f26be-5d80-483e-8241-50f59c7aa920